穷人翻身靠拆迁？ “钉子户”再难发财

很多城市都有这样一句谚语“穷人翻身靠动迁。”

在一些大城市，动迁赔付非常惊人，一套房换六七套房的事不少见，有些“钉子户”甚至可能再多拿几套房。

但在深圳，以后当“钉子户”可就越来越难了。

想当钉子户?不行!

去年深圳市规土委就开始拟定《深圳经济特区城市更新条例(送审稿)》，“条例”最近有了新动态：规土委回应称，“条例”已报深圳市法制办审查，其中拟设置拆赔比、强制售卖等制度仍在论证和完善，后续操作、执行层面仍需要进一步斟酌。

这份被称为“对深圳城市更新项目有决定性影响”的条例，曾一亮相就备受争议，而争议焦点主要是第六十条【强制售卖申请】：

市场主体组织实施拆除重建类城市更新项目的，在少数权利主体拒绝与项目实施主体签订搬迁补偿安置协议，而使得项目实施受阻的情形下，拥有项目范围内95%以上(含95%)房地产权利的人，可以向项目所在地的区政府申请强制售卖项目范围内全部房地产。

换句话说，拆迁项目95%以上的人都同意拆迁，剩下的只能乖乖同意，想当钉子户?不行!

对深圳来说，这可是治“高房价”的奇招。为什么，听邦爷慢慢道来~~

“城市更新”挑大梁

想平抑深圳的“高房价”，第一要义就是缓解深圳突出的供需矛盾。在深圳，这一仗得靠城市更新来打。

因为城市更新在深圳整体住宅市场的占比呈现“逐年增高”的态势，“十三五”期间有望达到近8成的比例(深圳市规划和国土资源委员会数据)。

数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，2012年约148万平方米，2013年约290万平方米，2014年约256万平方米，占全市房地产市场供应总量比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市的47%。

“十三五”期间，深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米(包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米)。

可见，城市更新释放的土地，在深圳市场中占比已近76%。假设容积率为4.0，未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量，约30万套商品住房，平均每年供应472万平方米，每年约6万套，占据市场大头。

另外，根据深圳官方的统计，深圳现在有1000多个城中村，其中特区内有168个城中村。围绕这些城中村有至少37万栋违法建筑，总面积大约在4.2亿平方米。

若能够完成这些城中村的改造，深圳将有大量可供开发的土地释放，有助于缓解供求矛盾。同时，项目更新完成后，可以使得其周围的经济更加活跃。

房企未来“主战场”

对于想在深圳有所建树的房企，城市更新是个避不开的的命题，因为这是他们未来角力的主战场。

今年以来，无论是外来大鳄进军深圳，还是本土房企的布局拓展，在城市更新项目上的布局明显加速。

5月13日，恒大20亿现金收购建滔数码发展(深圳)有限公司全部股权，获得龙华新区福龙路西侧一块土地开发权，可开发建设用地面积约8.57万平方米。

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月27日，奥园22.9亿收购位于坪山新区一住宅项目70%权益，楼面地价逼近15000元/平。

5月19日，融创44亿收购莱蒙国际旗下8个公司的全部股权收益及偿付贷款，其中的“深圳莱蒙.创智谷”是深圳龙华新区首个“工改工”项目，总建筑面积13万平方米，集写字楼、公寓、商业于一体，预计2016年入市。

5月26日，万达入股位于深圳罗湖和龙岗区交界的草铺的一个商住项目，但持股股权并未超过50%。

6月22日，华润置地与天安数码城集团举行战略签约仪式，双方将联合各自优势多方面展开合作，以龙华新区大浪中心区城市更新项目为合作起点，共同助力深圳城市产业升级。

对于很多房企来说，城市更新项目是块大蛋糕，但更是个难啃的硬骨头。因为从严苛的开发条款，到复杂的拆迁谈判，都可以让他们抓狂。

例如南山白石洲，2009年就开始研究旧改计划，到如今都没有正式实施。再例如罗湖的木头龙，经过长达6年的“拉锯战”，目前已拆迁30%，已签约业主超过1270户，但还有60多户没签约。

可见，大面积拆迁，难不在“大多数”而是在一些岿然不动的“钉子户”，或许仅仅一两户，就足以阻碍整个计划的执行，延缓城市更新的时间。

也因为涉及到拆迁谈判问题，很多央企、国企不想涉足城市更新项目，比如中海，虽然在深圳开发项目殆尽，也不碰城市更新的项目。

可见，若《条例》能够顺利通过，无疑是一剂猛招，它或给整个深圳的城市更新带来质的改变。