香港楼市掉入冰窟窿 或再大面积跌破35%？

[导读]香港楼市经历了漫长的冰川时代，即将彻底掉入冰窟窿。

香港楼市经历了漫长的冰川时代，即将彻底掉入冰窟窿。

6月29日，德意志银行(Deutsche Bank)指出，对香港短期经济前景持负面态度，因经济持续受到挑战（例如亚洲区内贸易下跌，香港本地经济疲弱，大陆人到香港买楼需求下降、未来数年供应显着增加等），香港楼市存在下行压力，预期楼价至2018年或再跌35%。

销售额跌23%

一方面楼市持续下行，一方面印花税等楼市降温措施仍在继续，开发商推盘积极性降低，数据显示，全港5－6月仅3个全新盘推售。

为了促进销售，开发商在各方面给予购房者优惠，除了贴市价或低价促销外，还推高按揭成数抢客。继新地(00016)元朗PARK YOHO 1B期破天荒开创120%贷款后，长实地产的元朗世宙推出升级版，贷款比例高达123%。

从数据来看，开发商的积极促销措施对于楼市效果不大。据香港《大公报》报道，2016年上半年，香港一手住宅销售5600宗，吸金逾650亿元，同比下降33%及23%。

香港楼市自去年9月高位回落后一蹶不振，今年以来的最好成绩为4月份，根据香港特区政府差饷物业估价署数据，4月香港住宅楼价指数报273.1点，回升0.7%。楼价终于终止连续六个月的跌势，也是连续9月以来最好的成绩，但也是昙花一现。

香港特区政府统计处公布的数据显示，扣除物价变动影响，今年第一季度香港本地生产总值（GDP）实质增长7.2%，环比下降0.4%，远不及市场预期。GDP增速受影响也存在楼市低迷的原因，香港经济高度依赖外需，在国际贸易低迷，香港首当其冲。

内地资产撤退，也给香港楼市带来较大冲击，年初开始，香港多处物业遭遇“银主盘”拍卖。

当业主无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

数据显示，遭遇银主盘拍卖的大部分是大陆买家，因经济不景气，实体经济受损，资金短缺，无力偿还贷款或者拍卖实现资金套现。

而香港中介的橱窗里均以降价、抄底吸引买家，在国际局势扑朔迷离，经济持续不景气之下，香港楼市或许将迎来更大面积的降价潮。

下跌仍将继续

对于香港楼市的未来，机构以及业内人士达成一致共识：仍将下跌。

香港顶级富豪李兆基公开表示，他认为未来一年香港整体楼价可能再下跌10%。同时，他建议投资者们暂时不要炒卖物业，因为楼价还会下跌。

李兆基也以实际行动证实了自己的观点，今年3月，李兆基决定出售公司旗下30项香港非核心物业，加入折价盘的行列当中。

德意志银行则认为预期香港楼价至2018年或再跌35%，根据德意志银行的判断，香港楼市下行噩梦将持续到2018年。

在房地产与金融资深评论人黄立冲看来，香港楼市处于高位，已超出市场购买力，存在下跌的压力，预计未来2年内将下跌20%。

楼市受多方因素的影响，香港银行提高贷款利率，对楼市会形成打击；香港高端、豪华驻住宅很大部分是受到大陆购买力的支撑，大陆资金的撤出给香港楼市形成冲击。

楼市是资金聚集之地，香港经济与国际经济、国际局势紧密相关。目前脱欧带来美元加息推迟，对香港楼市带来缓冲的效果。

黄立冲表示，英国脱欧后，国际经济以及局势的不确定性增加，香港历来是资金聚集之地，港元与美元捆绑，或许将迎来更多的资金进入香港避险，香港资金大幅流走的可能性减少。

其认为，“深港通”开通已经提上日程，开通之后便利大陆与香港之间的联系，国家配套设施进一步完善，对于两地之间资金的流动带来利好，或许将进一步推升香港楼市。