济南楼市观望情绪浓 高端楼盘加大营销力度

济南楼市趋稳让更多的购房者选择观望，这让部分楼盘在新项目加推时不得不加大优惠力度，以提高去化率。例如，有楼盘打出了8．9折的优惠，这在过去的两年简直无法想象。而新房市场的趋稳，也传导到二手房市场，不少二手房价格也慢慢“低头”，有房产中介一个月也就销售了一两套。

新房观望情绪浓 部分楼盘开始拼价格

今年5月，王先生在东部一楼盘匆忙入手一套改善型住宅。但他发现，要是等到下半年再入手，可能会选一套更加满意的住宅。“我感觉下半年各个楼盘都不用再抢着买了，可选的机会更多，而且也都在搞优惠，我买的时候啥优惠都没有，买上都觉得中了彩票似的。”

王先生的感觉并没有错。记者调查发现，目前济南部分楼盘在新的加推项目中，都在暗自比拼价格，并加大优惠力度以加快去化周期。例如，上月底刚开盘的一热门项目，楼盘去化率相对不错，而此次开盘也给出了不少优惠政策：无论是三成首付购房者，还是全款购房者，都给出了每平米优惠百元以上的政策，并且选房成功的购房者都会赠送5000元的车位抵用券。而此次开盘的价格，基本维持在此前释放的价格线之下。“相对之前的毛坯房，目前的这个装修档次，这个价格还是挺合适的。”在本次开盘中成功选房的张先生说。

而北湖附近一楼盘，在加推新产品时直接喊出了8．9折的优惠，优惠力度在济南楼市中比较罕见。不仅如此，符合条件的购房者，在8．9折优惠基础上，将再享受9．8折优惠，并且该楼盘还给出了首付款分期的政策，来吸引更多的刚需购房者。优惠满满之后，成功购房者还可获得一张3万元的购房券，可直接抵扣房款。

工业北路北侧一楼盘也给出了很大的优惠。除了选房成功后正常的优惠数万元，购房者加数百元即可获得原价数万元的地下室，优惠力度可谓之大。“下半年楼市趋稳，观望情绪越来越浓，在此情况下，不少楼盘为了完成年度销售任务，不得不出台一些优惠政策来提高楼盘去化率，今后还会有更多楼盘加入到这一队伍中。”济南房地产业一业内人士表示。

高端楼盘也在加大营销力度

9月5日下午，郑先生拿着手机数了数当天所接到的“骚扰电话”。“一共是7个，全都是楼盘推销电话，现在才4点，估计一会儿还得接上一两个。”郑先生拿着手机向记者展示说，“一般58开头的电话我都不接，知道是楼盘的骚扰电话，但现在好多手机号打过来，也都是楼盘推销的。”

在郑先生印象里，此前他所接到的楼盘推销电话，大多都是一些刚需楼盘的电话，也有部分改善型楼盘的电话，但从来没接到过像CBD片区内高端楼盘的营销电话。不过从七八月份开始，他也陆续开始接到一些高端项目楼盘的推销电话。“昨天，我接到了CBD内的一个高端楼盘电话，说是售价不到3万元，我想现在的房子真是不好卖了吗？。”

在过去济南的两年，土拍市场上成交了一批高价地，这让拿地的房企不得不走高端住宅路线来实现目标利润。像CBD片区内的楼盘，以及汉峪片区旅游路沿线的楼盘，大多都以高端住宅的样貌面世，而这些楼盘基本销售单价在2万以上，面向的购房群体自然也是一些高端改善型客户。

据某高端住宅楼盘一不愿透露姓名的渠道专员介绍，此前在培训渠道人员时，都会要求这些渠道人员有选择性地选择目标客户进行营销，而现在的营销对象基本是所有市民。“能拉来一个客户是一个，不放过任何一个可能存在的潜在客户，你像我们以前是不设置街头拉访渠道的，现在也有这方面的人员，拉来一个提几十块钱，如果有效的话，那奖励就会数千元不等。”

二手房普通二手房价格“低头” 有的回落一两千元

市民齐女士目前在南城一大型社区居住，今年有了孩子后，打算将现住的这套小户型住宅出售后置换一套大户型的改善型住宅。虽然她还没有正式委托中介将这套房子“挂出”，但她每天都在关注小区二手房的价格走势。“前段时间最好的能卖到2．2万左右，现在基本在2万左右了，我再观察一段时间看看，反正现在大家也都在观望。”

记者探访发现，位于一些新房片区内的二手房，在销售单价上相对此前有所回跌。位于北部大型社区的一房产中介工作人员告诉记者，此前的时候，社区内二手房的销售价格基本都比新房的价格高出两三千元，并且挂出的房源也都比较抢手。不过现在新挂出的二手房价格则相对低一些，基本维持在新房价格线的上下。

“比如这边的二手房，上半年新房卖1．5万的话，二手房都能卖到1．6万到1．7万，但现在基本都跟新房价格持平，除非房源位置特别好，能卖得高一些。”上述中介人员表示，“因为二手房行情不太好，我都快两个月没开张了，所以我们也会代理一些新房的买卖。”

二手房挂牌均价连续俩月下降 85％业主降价卖房

就目前二手房市场来说，有业内人士表示，随着新房市场趋稳，购房者观望情绪越来越浓，而这种观望情绪也开始向二手房市场传导，最明显的一个表现就是，二手房挂牌量在不断增加，但成交量在减少，很多房源挂了好长一段时间都没有完成交易，处在有价无市的状态。不过，这也使得此前一二手房倒挂的问题得到缓解。

该业内人士的说法并非没有根据。相关数据显示，8月份，济南二手房挂牌均价已是连续两个月出现下降。在本月调价比例中，涨价业主占比仅为15％，降价业主占比85％；买卖双方对于预期价格走势仍以降价定调。

同时，另外一家房产中介网站数据统计显示，8月份，济南市二手房均价为20176元／平方米，截至目前，在售房源为16144套，但近90天内成交房源仅有814套，而每天新增的在售房源大概在100套。

数据不会说谎，并且在真实的二手房市场上表现出来。解放路上一中介工作人员告诉记者，在以前的时候，每天都能接待十几个前来咨询的客户，而且挂出的房源也十分抢手，有时候甚至是一天一个价。而今年以来，尤其是进入下半年以来，虽然到了楼市中所谓的“金九银十”的黄金时期，但每日的客户到访量却少得可怜，交易量大不如前，与此同时，挂出的房源也不再像以前那样抢手。“你看这些房源，都已经挂了100多天了，有客户来问，但基本没有成交的。”