理性看待房地产税立法，但条件并不“成熟“

事项

3月8日下午，在十三届全国人大第二次会议上，全国人大常委会委员长栗.战书在介绍今后一年的主要任务时提到：“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律，加快推进民生、国家安全、知识产权保护、社会治理、生态文明建设等领域的立法，落实税收法定原则，完善国家机构有关法律制度。集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案（十一）、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法，修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”

3月9日上午，十三届全国人大二次会议新闻中心中，全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣说，按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进。全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

点评：

1、常委会委员长发言中，房地产税表述并无超预期，“如期完成”应指2018-2023年

本次表述与过往表述相比一脉相承、稳步推进，并且此次表述提及多种税法，并非仅针对房地产税一项，并无明显超预期部分。而针对房地产税表述而言，一方面，原表述由两个语句构成，实为两部分，中间句号之前的“抓紧制定”是今年需要完成的，而句号后面的“集中力量落实”则不在“今年”约束范围之内，其中包括房地产税法。此外，国家税务总局局长王军3月8日在人民大会堂接受采访时，对于房地产税立法是否将在今年制定完成，局长表示，“稳步推进”，也并未明确今年。另一方面，根据全国人大常委会每年立法工作计划来看，2018年预备审议项目中，制定房地产税法、契税法、印花税法等方面的立法项目，由有关方面抓紧调研和起草工作，视情在2018年或者以后年度安排审议。2016年至2018年，制定房地产税法均出现在预备项目/预备及研究论证项目/预备审议项目，暂未在当年的立法计划之中。2017年3月4日，全国人大新闻发言人傅莹表示，“房产税立法已列入五年立法规划”。2018年9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被写入立法规划，并属于“第一类项目”，即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。全国人大常委会每届任期同全国人大相同，都是五年。根据中华人民共和国宪法和相关规定，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会任期自2018年3月起，至2023年3月止。因此，此次委员长提到的“确保如期完成”，应指2018年至2023年期间，而非“今年”。

2、法工委、财经委副主任发言中，房地产税立法仍处于完善草案阶段，待条件成熟提请初审

法工委副主任表示现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进、财经委副主任表示相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。上述发言表明：目前房地产税依然处于完善草案阶段，还有重要问题需要论证和攻克，目前房地产税草案还未完成，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议，那么今年的确存在一审的可能性，但不可能今年落地。首先，根据《立法法》规定，立法流程应为“形成草案->提请常委会->提请人大”。其中常务委员会审议立法议案，一般要经过两次以上的常务委员会会议审议，加上公开征求意见期限一般不得少于30日，预计今年一年走不完完整的立法流程，说明立法通过最早也要2020年才能完成；另一方面，源于可能存在的一些条件不成熟因素。此外，根据此前“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，那么预计在立法之前房地产税的试点也可能较小；且充分授权预示各地税率、税基或有差异；分步推进，预计房地产税应为渐进改革，而不是一次性直接落地。

3、两会未提及房住不炒，稳经济下总量住宅需求下行趋势，或是条件不成熟因素之一

一方面，全国商品房销量增速自18年9月开始连续下降或放缓；并从主流房企销售来看，1-2月50家房企累计销售面积同比-9%，预计全国19年1-2月商品房销量同比仍为负，全国总量需求呈现下行趋势。另一方面，目前除湖南、内蒙古、黑龙江、上海3省1市以外，其余24省+3市已公布2019年棚改计划，合计约308万套，参考2018年其占全国棚改计划比值为87%，估算2019年全国棚改计划约为353万套，较2018年计划580万套同比下降39%、较2018年实际完成626万套同比下降44%，棚改下行对于三四线需求或将产生持续的负面影响，而本轮周期中房地产行业与上下游行业的周期规律的错位，导致房地产稳定对于上下游经济较以往显得更为重要。另外，据中指院数据，2月百城（新建）住宅平均价格环比上涨0.10%，涨幅收窄0.12pct，已经连续4个月增速放缓，再考虑到2019年中统计局70城房价公布中不再单列15个热点城市，2018年两会中提及的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”在19年工作报告中并未提及，表明房住不炒主旨下的政策调控已经初见成效。因而，在稳经济大背景下，总量住宅需求呈现下行趋势，政府更需强调的是促进房地产市场平稳健康发展。

4、地方政府减收增支和地方债集中到期致土地财政依赖更强，或是条件不成熟因素之二

2018年，地方本级政府性基金收入65,096亿元，同比+25.0%，占比地方政府公共财政收入+基金性收入的38.5%，较17年提升3.5pct，并自15年开始连续3年提升，可见地方政府土地财政依赖逐步提升。考虑到19年稳经济要求，减税降费和加大基建投入等将给地方政府带来减收增支的巨大压力，同时，自19年开始地方债将集中到期，2019-2021年，我们估算地方债到期规模分别为1.3万亿、2.1万亿、2.6万亿，分别同比+56.8%、+57.5%、+27.7%，这将进一步加剧地方政府对于土地出让金的依赖。另外，据财政部公布的2019年政府性基金预算收入预计和支出安排，地方政府性基金本级收入73,754.56亿元，增长3.3%，其中，国有土地使用权出让收入67,077.39亿元，增长3.0%，较去年目标同比增长22.7%，并且从历史看，除2015年外，2013-2018年国有土地使用权出让收入完成率均超过100%，2016-2018年完成率分别为140%、140%、119%，也从政府计划角度表明了19年土地出让金的重要性。

5、起初土地出让金相当于房地产税超15倍，短期后者难以弥补前者表明房地产税推进是中期问题

此外，按照目前城镇住宅存量房面积250平米以及18年住宅销售均价8,544元/平米，估算全国城镇住宅价值约为214亿元，并且假设按照0.5-1.5%的税率征收、人均免征面积30平米估算，目前由于全国常住人口口径人均住宅面积也约30平米左右，考虑极端情况，全国住房集中在50%人群中，那么有房一群的人均住宅面积约为60平米，那么抵扣30平米，此外，参考国际普遍在评估价基础上给予20%-30%的折扣进行征税，对于全国总量最多可征收125亿平米*8,544元*80%*（0.5-1.5%）=0.43-1.28万亿元，并且考虑房地产税征收初期缓冲，起初征收额更远小于上述数据，而对比18年土地出让金收入6.5万亿，占比仅7%-20%，加上地产相关税费1.8亿元，合计8.3万亿，占比仅6.5%-10.3%，房地产税短期难以弥补土地出让金收入。考虑到增量市场自然衰减导致了土地出让收入及交易税费的总量收入逐步下降，房地产税从立法到最终的完整征收可能是一个中期问题，从总收入的角度来看，要么房地产税延缓推进，要么选择推进过程中选择放松政策对冲。

6、投资建议：理性看待房地产税立法，稳步推进、但条件并不成熟，维持“推荐”评级

2019年中，在政府重心由去杠杆向稳经济转变过程中，我们预判地产总量政策将逐步趋松，并低库存将预示供给松先于需求松，近期资金松正逐步验证，有利于资金敏感性房企报表修复和业务扩张，而需求松则预计通过一二线“一城一策”和三大城市圈发展规划实现结构性放松提振需求，由此对冲三四线的棚改缩减而削弱需求，目前一二线城市已经处于“市场底、资金底和政策底”的三底叠加阶段，有利于一二线布局房企的销售弹性。目前主流房企19PE估值仅5-8倍，NAV折价30-60%，均表明估值仍处于估值低位，维持行业“推荐”评级以及看多龙头和蓝筹房企，推荐两条主线：一二线龙头（受益一二线需求弹性）：金地集团、万科、招商蛇口、保利地产、融创中国；二线蓝筹（受益资金放松受益）：新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。

7、风险提示：房地产市场