房企陆续发布美元发债计划 多元融资渠道开启

今年以来，房企降负债一直以来都是首先要解决的问题之一。但是，受到疫情大环境的影响下，融资环境也并不太乐观。近期，沉寂了许久的美元债市场开始复苏了。

近一个月时间，房企陆续抛出美元发债计划，开启多元融资渠道储备资金偿还债务。近两天，已有包括绿城中国、时代中国、碧桂园、中骏集团等在内的多家房企宣布将发行美元债，主要用途为偿还旧债。

据贝壳研究院监测统计，10月1日-10月22日，已发行海外债券规模约186.7亿元，综合近日多家房企公布美元债发行计划，房企发债意愿有超越9月的趋势。

扎堆美元债

“三道红线”监管效果开始显现，房企融资规模缩水，房企将融资的目光瞄准海外。10月初，多家房企抛出美元融资计划，在21日及22日两天时间逐步落实，房企美元债融资规模增加。

10月22日早间，绿城中国公告称，拟发行3亿美元优先票据，该票据将于2025年到期，票面利率4.70%;同一时间，时代中国控股亦公告拟发行美元债的计划。在21日晚间，大发地产、碧桂园、中骏集团和中梁控股四家房企集中公告美元债发行计划，发债意愿增强。

贝壳研究院高级分析师潘浩，国内方面，金融监管升级且有扩大样本规模的趋势，同时，四季度金融环境趋紧态势加剧，银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动，进一步抬升房企境内融资的门槛，料四季度房企境内发债难度升级。

同时潘浩进一步指出，国际方面，各经济体宽松货币政策下，美元流动性增强，市场恐慌回落，国际市场对房地产行业的资本流入逐渐恢复，目前处于恢复的加速阶段。人民币利率坚挺有利于提升外资对中国境内债券市场的投资吸引力。

业内人士称，四季度房企偿债压力较大，境内融资监管趋严之下，部分房企境内的发债渠道被阻断，寻求多元融资渠道成为必然选择。

同时，有银行人士证实，“三道红线”监管下，房企贷款获取更加严格，部分房企获取难度加大。

据贝壳研究院发布的数据显示，四季度房企到期债务规模折合人民币约2707亿元，较三季度下降约5.4%。需要注意的是，偿债压力较大，但紧张的金融与监管抑制了部分房企的融资需求，导致发债规模低于同期债务到期规模增速，房企债务压力仍居高不下。

偿债压力不减，部分房企的国内融资渠道收紧，为储备资金，保持流动性充裕，美元债成为房企重要选择。从目前的发债用途来看，主要是偿还旧债。未来美元债是否能再度重启，潘浩认为受中美关系等各方面因素影响。

监管倒逼房企变革发展模式

发行美元债是缓解偿债压力的良策，但在金融全面监管之下，监管要求大型银行控制房贷规模多行新增涉房贷款占比降至30%以下，僧多粥少，房地产依靠杠杠撬动规模增长的时代已经终结。尽可能的降低有息负债的规模，同时保持稳健发展格局才真正彰显房企的能力。

“三道红线”下，房企内部正在进行一些列探索降负债的措施，加强股权融资，进行物业、文旅等非地产开发相关业务的剥离上市等方式成为更多房企的选择。

资本市场层面的操作对于降低负债有直接作用，加快销售回笼资金在短期内缓解资金压力，减少对高杠杆的依赖，但长远来看还是强化自身运营能力，彻底变革通过高杠杆撬动规模增长的模式。

万科总裁郁亮指出，“三道红线”监管是穿透式的，房地产的金融红利时代结束，地产将进入管理红利时代。

一资深基金从业者告诉和讯房产，过去房地产依靠地产开发+金融的模式实现了快速发展，但这个时代已经过去，当下房地产的发展模式将转变为地产开发+金融+运营的模式，未来将逐渐过渡到基金管理的模式。

据了解，新加坡的凯德置业以美国的铁狮门是其中的佼佼者，引入基金管理的轻资产模式，可以减少房企对资金的依赖，但对标的资产以及企业的运营能力提出了非常高的要求，夯实内功，强化运营能力，方是房企降负债突围的根本。