你只知20城调控，却不知暗藏六大套路！退单？违约？

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和国庆大假说BYE-BYE，朋友圈晒九宫格的日子也宣布结束，但是大家对于楼市调控讨论的热情远未宣告结束！更何况，真正影响楼市的细则正在陆续出台中！

比如合肥出台住房限购细则，未成年子女名下房产也要查；再比如，济南出台住房限购“细则”，非同一家庭共同购房各算一套。深圳的一位地产中介被问及十一楼市有何变化时，则向券商中国记者明确表示，还在等细则出台。

为何热点城市的一轮楼市调控会在十一国庆期间整齐划一出台？这一轮调控的影响正在如何体现？是否和以往调控一样，重新成为房价爆涨后的“情绪稳定器”？十一期间楼市成交大降了吗？国庆节后楼市最该关注的五大楼市问题，券商中国记者为您一一梳理。

1、一份文件

动作整齐，速度够快，是这一轮楼市调控的最大特点。这一轮调控为何有如些鲜明的特征。

一份“关于对遏制热点城市房价过快上涨有关精神和部署的汇报”的文件中或可见端倪。其中提到，关于尽快遏制房价过快上涨的目标，就是房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间。

主要办（tao）法（lu）有6方面：

一是限购；

二是限贷；

三是确保土地和新房供应；

四是坚决遏制各种资金违规进入房地产市场；

五是认真整顿开发企业、中介机构；

六是加大舆论引导力度。

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重回前面话题，截至目前，楼市调控有何新特点？具体细则有哪些？还有哪些组合拳？对市场有何影响等4个市场比较关心的热点问题，券商中国记者进行了逐一梳理。

2、调控新特点

经历十一长假各地密集发布新政后，“金九银十”之际，全国限购城市迅速从8个增至20个城市。

券商中国记者梳理了本轮房产调控的新政后发现如下特点：

一看对本市户籍的限购政策。

北上广深四城、合肥、郑州、南京、厦门等均对本市户籍限购2套；

二看对非本市户籍限购政策。

北上广深四城、济南、无锡、郑州、天津、南京、杭州、厦门、苏州等城市非本市户籍限购1套，其中，部分城市对非本市户籍购房者有连续纳税或社保要求。

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三看限贷政策。

北京、苏州、合肥、深圳4个城市实施了认房又认贷的政策。

其中，北京对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%；深圳无房贷记录首套首付30%，无房有贷首付50%，二套房首付70%，而此前深圳虽然认房，但贷款只要满2年，且结清即首付30%。

四看加码调控。

“十一”前少数二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策，此次，北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市属于“加码”调控。

比如北京的分别提高首付比例。北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“930”之前。

比如分区调控。天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施，且多地采取了“分区调控”模式。例如，天津对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%。

南宁和惠州出台的新政策则未提及限购限贷政策，基本上是从规范市场交易秩序、稳定市场预期等出发。例如，南宁要求房地产开发企业实际销售价格不得高于预售申报价。

3、细则陆续出台

新政出台后，很多具体的细则并未表述清楚，今日合肥、济南相继公布了具体实施细则。

其中，合肥出台的住房限购细则称，未成年子女名下房产也要查。

节后首个工作日，安徽合肥发布住房限购查询实施细则，明确了商品住房限购查询的对象、流程等，其中，限购查询对象除购房者本人、配偶外，还将未成年子女纳入在内。

济南出台住房限购细则，明确购房时间以房屋买卖合同网签时间为准，合同签订时间在10月3日零时之前的，不受限购政策限制；两人以上共同购房且共同购房人非同一居民家庭的，按共同购房人分别新购一套住房对待。

济南市明确，购房人提供虚假证明或信息骗取购房资格的，一经查实，将被取消购房资格，记入个人征信不良记录，情节严重的，将依法追究相关责任，造成的损失由购房人自行承担。

值得一提的是，10月7日晚间，佛山宣布重启限购，并出台了一系列针对房地产的新政，新政将于10月8日正式执行。10月4日佛山曾出台楼市新政，但未涉及限购。

4、细看组合拳

除房地产市场调控政策瞬间吸引人们关注的目光外，10月3日，住建部还公布了45家违规失信房企和中介机构名单。

深圳上榜机构家数达8家，数量最多，中原地产（深圳）、深圳世华地产、深圳链家、美联物业(深圳)、深圳房多多等多家知名中介机构遭点名。

住建部称，这些房地产开发企业和中介机构，通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言，制造房源紧张气氛，采取违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。这些行为不仅损害了消费者权益，也误导了市场预期，社会影响恶劣。对此，住房和城乡建设部要求各地继续加大工作力度，进一步整顿规范房地产市场秩序，促进房地产市场稳定健康发展。

9月6日，上海市网信办发布消息称，根据网民举报并向有关部门调查核实，18个微信公众号散布谣言，传播所谓“上海9月1日将出台房产新政”等不实信息，对13个违规微信公众号暂停更新30日，关闭5个违规微信公众号。

9月6日晚，经上海市公安局组织力量侦查，7名恶意编造、传播相关谣言的涉案人员被一举抓获，现已被依法刑事拘留。

5、影响显现

系列调控政策出台后，市场普遍关心对市场会带来哪些影响。

一是主动违约型。

券商中国记者一位朋友的经历显然很有代表性。

这位朋友国庆前600万左右卖了自己现在的房子，进去银行资金监管程序，交了50万订金预定了另一套1300万左右的房子。

新政出来后，他打算放弃购买该1300万左右的房子，一方面，由于首付比例由30%提高至了50%，另一方面，他认为新政后房价可能会跌，跌10%就有130万，远高于已经交的50万订金。

于此同时，他也正试图通过法律手段讨回订金。

这或许是新政后的一个房地产市的缩影。

二是被动违约型。

有的换房族因为首付比例提高交不起首付被动违约。除了可能出现的“违约潮”，有人刚卖了房准备换房，社保不够5年的换房非深户，失去买房资格；由于看房量降低，买家卖家临时变卦；一些片区笋盘开始增多，但无压力业主坚持报价。

深圳中原研究中心的最新数据显示，今年国庆期间，深圳地区共成交一手楼508套，成交面积47531平，成交均价42717元/平，其中，龙岗成交高达404套，福田、盐田成交为0。

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随着10月4日深圳调控新政的出台，市房地产评估发展中心也随之做出反应。10月8日，深圳市房地产评估发展中心在官网发布提示称，根据房地产市场变化情况，市房地产评估发展中心将于2016年11月8日起对房地产评估价格进行例行更新。

上一次房产评估价格的调整是在今年的4月1日，大概调整范围是在10%-20%，而这次的评估价格调整是否会在新政的影响下有所变化，还是个未知数。

业内人士表示，此次新政对于刚需一族而言是利好，市场可能会有一些主动降价的楼盘出现；对于换房族或者改善性需求的换房族则需要考虑一下自身的经济实力；对于投资客，如果打算长期持有的影响不大，而一些利用高杠杆或者短炒的投资客可能会是比较大的博弈的过程。

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