房贷利率全线下调？房地产的冬天才刚开始

最近的楼市正处回调，表现平平，沉闷至极，可是，平淡之中，很多人没有注意到的是房贷利率这只鲶鱼正在悄悄地在搅动市场。

年初，不断疯涨的房贷利率成了购房者的一块心病，可喜的是，最近各城市下调房贷利率的好消息不断传来。

当红炸子鸡杭州率先打响了房贷利率下调的第一枪。

10月底，杭州工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率；最近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。

整体来看，目前杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%，仅少数银行上浮20%。二套房贷利率整体上浮15%-25%。放款速度也加快不少。

而在此之前，杭州的房贷利率真可谓是高不可攀，吓得不少刚需改善把刚踏进售楼部的脚又收了回来。

之前首套房整体维持在15%-20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相对较高，还有个别支行曾经上浮30%，甚至是40%。

杭州房贷利率的下调不是孤例，明星城市深圳四家银行也悄悄下调房贷利率,放款提速。

北京银行：首套上浮15%调整为上10%，二套上浮20%不变（仅仅针对19年第一季度按揭能放款的客群）江苏银行：首套上浮10%，二套上浮20%不变中国银行：首套上浮15%变为上浮13%，二套上浮20%不变招商银行：首套上浮15%变为上浮13%，二套上浮20%不变（针对招行金葵花或优质资产的客户）

眼看着楼市持续维持火热的深杭都下调房贷利率了，北京广州立马跟上。一线城市唯有金融发达、维持低利率的魔都例外。

因为上海没有下调空间，一直都是执行基准利率，有些银行甚至还有9折到9.5折不等的首套房折扣。

北京首套利率上浮20%下调至上浮15%或10%； 广州首套利率上浮15%下调至上浮10%

南京首套利率上浮25%下调至上浮20%； 武汉首套利率上浮30%下调至上浮25%

目前看来，房贷利率回调的趋势还会在其他城市蔓延。

不是说好要“去杠杆”收紧房贷吗？怎么突然之间纷纷下调房贷利率了呢？

1.首先，央行四次降准放水，银行手里的钱更多了

银行就相当于一个蓄水池，在“去杠杆”之下，流动性收紧，银行融资成本是相对比较高的，那么放贷出去的利率也要相应地上浮，当然也会被动收紧房贷，维持整个蓄水池的平衡。

加上国家三令五申必须要“降低居民杠杆率”，所以上半年的房贷利率是全线上浮而且审批时间非常长。

而经过今年的央行的四轮定向降准，不断加强对银行体系流动性的输送，银行并不缺钱，市场也不缺钱，房贷利率没有理由再继续闷头上行。

而银行就是靠吃利息活着的，口袋里有钱就要赶紧房贷出去啊，难道还要留着过年？

赶紧房贷出去啊，让钱利滚利。

虽然一直强调放水是为了支持小微企业发展，但是很明显，还是有部分悄悄在流入房地产。

既然钱这么多，供给决定需求，而且年底了，需要冲业绩，要放贷给谁呢？

如果你是支行经理，目前经济下行加剧，你是愿意房贷给有着极大风险的民营企业还是愿意房贷给有着良好征信和流水的购房者呢？

仅从风险控制角度去想，银行在贷款业务上要做长短搭配和风险控制，在经济下行压力大的时候，需要加大长期和低风险贷款资产，那自然就是个人住房按揭贷款。

而且房贷是银行最重要最优质的贷款业务，占了银行贷款业务的大头，类似于地方政府对土地财政的依赖。

上下掣肘，浊浪拍岸。

因为中国个人购房按揭贷款都是世界银行贷款业务中风险最低的，不良率仅有0.3%。

根据10月份的数据，银行体系新增贷款约8成投给了居民部门，其中个人按揭住房贷款约占其中的60%，另外个人信用贷款和个人消费贷款增长速度比较快。

滨江所有居民部门贷款当中，房贷，依然是银行最优良的资产，利润高、风险低的房贷自然成了银行最青睐的对象。

银行和房地产是一荣俱荣，行，则一路而下，欢呼雀跃；止，则偃旗息鼓，伏地前行。

2.次之，最近的楼市下行非常严重，而房贷利率都是跟着房价走的

上半年还在拼命摇号抢房、全款找关系加茶水费的热门城市，随着731大会的一句“遏制房价上涨”，瞬间就蔫了。

取而代之是新房掀起降价狂潮，打折送车送车位促销；二手房回调，降价出售无人问津；土拍凉凉，底价成交流拍泛滥…

时期，开发商可以要求全款、银行要求房贷利率上浮30%甚至是40%，现在都冷得结冰了，房价上涨预期完全被打下来，怎么好意思开口要上浮30%的房贷利率？

你自己也会掂量一下房贷利率上浮所要付出的购房成本，以贷款300万为例，房贷利率上浮30%和10%，每月还款相差1879.09元，这差不多赶上你孩子一个月的奶粉钱了。

所以银行流动性增加、楼市遇冷是房贷利率下调的最直接原因，但并非是全线松动房贷利率，目前只是热门一二线城市下调，三四线城市并没有出现下调趋势。

2018年1-10月份全国卖最多的房子的是三四线城市，占比约为60%，三四线城市的房贷特点是什么？

房价上涨快、居民收入水平低、居民购房加杠杆比例高、银行房贷头寸小。很多三四线城市开发商卖掉房子后催着放贷。（房贷头寸：银行可用的房贷额度总和）

但银行体系可供贷款的资金规模，一般与所在城市的存款规模成正比，存款多，审批速度就快。

而三四线城市的人均收入低，这一波房价上涨虽然放大了居民的财富，但却是棚改所致，并非是当地经济发展导致居民收入上升，所以房贷头寸还是比较紧张的。

所以房贷利率下调仅仅是发生在经济强、存款高的一二线城市，而非三四线城市。

既然楼市开始下行，房贷利率也开始松动，那接下来房贷利率下调的空间有多大呢？买房要不要再等等呢？

多个房贷热门城市已出现部分银行房贷利率有所回调，且这一趋势正在继续扩大，下调幅度基本在5%-10%左右。

之前房贷最紧张时，基本是审批三四个月，现在松动的最直观表现是：

相较于前期的额度紧张、银行审核严格、放款缓慢、贷款容易遭拒等现象，现在只要借款人资质良好，基本就能顺利通过审批，速度最快的只要5个工作日即可放款。相较此前动辄排队三四个月，等待额度，说明对房地产的金融调控已经悄悄在松动。

近期不少房产交流群都在讨论房贷▼

目前的房贷利率还是相对比较高的，基本上都是上浮10%-30%，可见房贷利率上浮已经触了天花板。

房价和房贷都是齐头并进，没有理由房价在回调，房贷利率还能继续昂首上扬，所以预计还将会继续下探，下探到什么位置呢？

虽然是经济强劲的一线、强二线城市在领头回调，除了上文提到的北深广杭，以及南京武汉，预计还会向其他二线城市扩张，最后才扩张到三四线城市。

目前房贷利率上浮超过20%的城市基本都会来一波回调。

毕竟经济强的城市交易量摆在那里，遇到大幅的下调也不可能，遇到合适的项目，或者是没有考虑贷款的，该买的还是可以买，毕竟好的项目也是不等人的。

未来，市场调整预期还将不断强化，房价轮动格局还将继续调整，板块价值还会更加分化，如果你不是非常着急，建议再等等。

毕竟，房地产冬天才刚刚开始！

来源：大胡子说房