“库存五分法”供地规则出台 13城符合“加快供地”标准

4月24日，上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》。报告定义：城市住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目，包括期房和现房。截至2019年3月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，环比下降0.7%，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。当然2019年2-3月份，住宅成交行情好于预期，这使得百城库存出现了下降。鉴于当前楼市回暖是局部性和暂时性的，所以预计二季度库存依然会有攀升的可能。

报告认为，城市结构方面，三四线城市库存增长最明显。截至2019年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2798、22295和19917万平方米，环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%，同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。观察三类城市数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势,即近5个月三四线城市的库存是明显攀升的。三四线楼市步入降温通道，进而会使得库存去化压力重新增加。

报告定义：库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。2019年3月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.2个月，这也意味着市场消化完这些库存需要10.2个月，该数值相比2月份10.5个月有所减少。

自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分，即“库存五分法”概念。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。基于该划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。

根据库存五分法概念，100个城市中，消化周期在36个月以上的有两城，包括三亚和大厂。消化周期在36-18个月的有14个城市，包括厦门、漳州等城市。消化周期在18-12个月的有33个城市，包括常州、兰州等城市。消化周期在12-6个月的有38个城市，包括景德镇、西安等城市。消化周期在6个月以下的有13个城市，包括中山、南通等城市。此类城市不同消化周期，对应了不同的楼市行情和拿地机会。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前全国部分城市市场过热、预期不稳等引起了中央的高度关注，“房住不炒”在中央政治局会议上再次被提及，这也使得二季度楼市政策收紧的可能性增加。基于此类政策环境，预计二季度市场交易回暖将面临新的阻力，这也会影响相应城市的库存去化状况。相关市场参与主体需要注意去化周期扩大所带来的影响。